来源：深交所固定收益业务专区
各公司债券发行人及相关中介机构：
根据《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（深证函〔2016〕713号，以下简称“《分类监管函》”），房地产行业公司债券发行审核试行分类监管。为进一步完善房地产行业公司债券分类监管具体措施，提高发行人信息披露标准，结合《上市公司行业分类指引（2012年修订）》（以下简称“《上市公司行业分类》”）、《国民经济行业分类》(GBT4754-2011)（以下简称“《国民经济分类》”）中房地产行业分类及公司债券业务实践，现试行公司债券业务房地产行业类型划分标准操作指引。具体通知如下：
一、房地产行业类型划分标准及分类监管适用
（一）类型划分
1.一级土地开发业务的归类
根据《国民经济行业分类》有关规定及统计实践，发行人从事的一级土地开发业务应归类为建筑类业务。
2.房地产行业具体类型
参照《国民经济行业分类》中房地产行业的三级分类，结合审核实践，现将房地产行业划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产。
（二）分类监管的适用
对主要从事“保障性住宅地产”业务的发行人，如其募集资金用于省级保障性住房项目建设，原则上无需按照《分类监管的函》进行监管分类，但仍应符合国家房地产宏观调控政策的相关要求，以及《分类监管的函》规定的募集资金监管和承销机构核查要求。
二、房地产类型的定义
普通住宅地产：房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式，将房屋提供予使用者仅用于居住（保障性住宅除外）。
保障性住宅地产：房地产企业按照政府要求为中低收入住房困难家庭开发的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房、棚户区改造、旧住宅区改造等构成，区别于由市场形成价格的普通商品住宅。
商业地产：房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式，将房屋提供予使用者用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、办公等经营用途，区别于以居住功能为主的普通住宅地产和以工业生产功能为主的工业地产。
工业地产：房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式，将房屋提供予使用者用于生产、仓储和研发等工业用途，通常包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
其他房地产：包括自有房地产经营活动及其他房地产相关服务活动。
房地产具体类型的划分，除参照上述定义之外，还可同时结合房地产收入项目所对应的土地使用证载明的用途或保障房相关文件进行辅助判断。
三、房地产行业及具体类型的认定标准
（一）房地产行业认定
如发行人为本所上市公司，原则上按照上市公司所属中国证监会行业分类结果作为判断依据。
如发行人为非上市公司，参照《上市公司行业分类》执行，即：当发行人最近一年经审计的房地产业务收入比重大于或等于50%，则将其划入房地产行业；当发行人没有一类业务的营业收入比重大于或等于50%，但房地产业务的收入和利润均在所有业务中最高，而且均占到公司营业收入和利润的30%以上（包含本数），则该发行人归属于房地产行业。其中，房地产业务收入包括从事普通住宅地产、商业地产、工业地产、保障性住宅地产和其他房地产所取得的收入。
拟申报公司债券的房地产企业发行人应在募集说明书中按以上五类收入列示房地产业务收入结构，并由主承销商和发行人会计师发表核查或审阅意见。
（二）房地产类型认定
房地产企业原则上遵循收入标准，以其最近一年经审计的房地产业务收入中来自普通住宅地产、商业地产、工业地产、保障性住宅地产和其他地产收入占房地产业务总收入比例最大的一项，确认其房地产细分类型。
四、分类结果的使用
房地产企业的类型划分在受理环节和发行前备案环节中应按如下要求操作：
（一）受理环节
房地产业发行人上传公司债券发行申报材料时，需同时报送“房地产业务专项说明”（见附件一），主承销商应出具房地产业务专项核查报告，相关核查材料由主承销商留存备查。
（二）发行前备案环节
发行人在发行前提交预审材料时，需再次报送“房地产业务专项说明”，主承销商需同时出具房地产业务专项核查报告。
深圳证券交易所
固定收益部
2016年11月24日
附件一：
关于XXX公司房地产类型专项说明
深圳证券交易所：
根据我公司主营业务构成及相关经营情况，确认我公司行业分类为“房地产业”，房地产业务基本情况如下表所示：
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发行人名称 |
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是否沪深 上市公司 |
是/否 （如是请填写右列） |
股票代码 |
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上市公司行业分类 |
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最近一年主营业务收入构成 |
最近一年房地产业务收入构成 |
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构成 |
金额（万元） |
占比(%) |
构成 |
金额（万元） |
占比(%) |
对应项目 |
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|
房地产业务 |
A1 |
A1/ A |
普通住宅地产 |
a |
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|
XX业务 |
A2 |
A2/ A |
商业地产 |
b |
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|
XX业务 |
A3 |
A3/ A |
工业地产 |
c |
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|
XX业务 |
A4 |
A4/ A |
保障性住宅地产 |
d |
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|
… |
… |
… |
其他房地产 |
e |
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合计 |
A |
- |
合计 |
A1 |
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注：1.A=A1+A2+A3+…
2.A1=a+b+c+d
3.房地产业务收入按五种类型划分，需对应至各产生收入的项目及地类（用途），土地权证复印件等相关材料由主承销商留存备查，保障房需提交保障房项目的相关审批材料。经核查，我公司XX地产（普通住宅地产/商业地产/工业地产/保障性住宅地产/其他地产）收入在房地产业务收入中占比最高，我公司房地产类型为XX地产。
